2018年3月，范某夫妇与丰城某置业公司签订《产品房交易合同》。约定置业公司应于2019年3月30近日交房，并于肯定期限内办理权属登记，若逾期则承担相应的违约责任。合同签订后，范某夫妇依约支付了全部房款。

但置业公司于2019年9月1日才出货房子，且交房时房子没有完成竣工验收备案，导致案涉房子于2021年7月21日才完成权属登记。范某夫妇觉得，置业公司未在约按期限内完成交房、办证，故诉至法院需要置业公司承担逾期交房、逾期办证违约金。

丰城市人民法院经审理觉得，置业公司确实存在逾期交房和逾期办证的违约行为。

案涉房子出货时虽没有完成竣工验收备案，但范某夫妇已实质收房，应以范某夫妇实质收房之日作为计算置业公司逾期交房违约金的截止时间。

至于置业公司辩称购房合同中约定的“购房人仅能就逾期交房或逾期办证违约金择一维权”条约，显属减轻一方责任的格式条约。且与《江西高级人民法院关于开发商逾期交房、办证违约责任纠纷案件审判引导》中“开发商交房和办证均构成逾期时，购房人倡导逾期交房违约金和逾期办证违约金的，应予支持”的规定不符，故认定上述合同条约无效。置业公司应向购房人承担逾期交房期间及逾期办证期间的违约责任，合计2万余元。

宣判后，双方均未提出上诉，判决已生效。

本案是案涉小区开发商逾期交房、办证引发的系列案件之一，其审理状况涉及近百名购房人的群体利益和开发商的经营进步。在购房人已实质收房，未影响其对案涉房子行使权益的状况下，若仍以完成竣工验收备案之日作为计算逾期交房违约金的截止时间。

在目前房产市场形势下，或许会致使开发商承担过重的违约责任，陷入经营困境甚至破产。最后波及当地区房产行业进步，也会使购房人的胜诉权益很难现实兑付。

购房人在收房时未尽审察义务或者审察后对于明知是没有完成竣工备案的房子而予以接收的。应视为购房人认同房子符合合同约定的出货条件予以接收，故逾期交房违约金宜计算至其实质收房之日止。

同时，在开发商既存在逾期交房，又存在逾期办证违约行为时，对于开发商以产品房交易合同中有关购房人就逾期交房或者逾期办证违约金仅能择一倡导权利的约定为由倡导免责的，依法不予支持。

本案从既维护购房人的合法权益，又维护房产企业持续经营进步的角度妥善处置了涉房产类群体性纠纷，案件处置成效较好，也为类案处置提供了有益参考。

引使用方法条

中国民法典